Før du i det hele tatt kan begynne å sammenligne boliglån, må du få noen tilbud. Det er ingen selvfølge, og de grunnleggende kriteriene er ufravikelige. Noe av det første banken gjør, er å gjennomføre en kredittsjekk av deg. Dersom de finner betalingsanmerkninger eller pågående inkassosaker, skal det godt gjøres å få innvilget boliglån. De aller fleste tradisjonelle banker gir avslag til søkere med registrerte betalingsanmerkninger.
Det er ikke bare søkere det stilles krav til. Bankene er også underlagt strenge krav, og står ikke fritt til å innvilge lån til hvem de vil.
– Bankene har ikke fritt spillerom. Utlånsforskriften skal sørge for bærekraftig utvikling i norske husholdningers gjeld, og legger føringer for hvem bankene er tillatt å innvilge lån. For bankene er det ingen vei utenom reglene, sier Sharon.
Likevel er det ikke nødvendigvis noen grunn til å gi opp dersom du får avslag på den første søknaden din. Med mindre du har betalingsanmerkninger kan du godt få avslag i én bank, og innvilget lån i en annen. Det vil uansett lønne seg å innhente tilbud fra flere banker, ettersom vilkårene for eventuelle lånetilbud også vil variere. Lånebeløpene du blir tilbudt kan variere med flere hundre tusen kroner, og renten kan variere med flere prosentpoeng. Hver bank vurderer alle søkere individuelt, slik at du kan få helt andre vilkår enn personen foran deg i køen, selv om dere får lån i samme bank. De tyngstveiende kriteriene bankene vurderer deg ut fra er:
Tips: Har du allerede et boliglån som du lurer på om du betaler for mye for? Hos oss kan du sammenligne renten på boliglånet ditt med eventuelle andre tilbud, slik at du enkelt kan finne ut om du vil spare på å flytte lånet ditt. Søknaden er gratis og uforpliktende.
Bruk boliglånskalkulatoren for å se hva lånet kan koste deg.
Det neste banken ser på etter gjennomført kredittsjekk, er inntekten din. Du kan ikke låne mer enn fem ganger årsinntekten din. Det vil si at du med en inntekt på 500 000 kroner i året kan låne maksimalt 2,5 millioner kroner, gitt at du er gjeldsfri forøvrig. Har du gjeld, vil nemlig din samlede gjeld trekkes fra lånebeløpet.
– Hvis du vil ha et grovt overslag på hvor mye du kan låne, kan du gange årsinntekten din med fem og trekke fra din samlede gjeld, tipser Lendos forbrukerøkonom.
Du må trekke fra all gjeld, både studielån, private lån og usikrede lån. Har du usikret gjeld, men er usikker på hvor mye du har, kan du undersøke det i Gjeldsregisteret. Der vil du raskt kunne få oversikt over den usikrede gjelden din. I samme slengen kan du også finne ut om du kan spare noe på å refinansiere gjelden din via vår tjeneste Lendo Gjeldsoversikt.
– Målet med å refinansiere gjelden din, er å få bedre vilkår på lånet, bedre oversikt, og i ytterste konsekvens bedre økonomi. Å refinansiere vil si å flytte lånet ditt, eller lånene dine, til en bank der du får lavere rente. Når du samler flere lån til ett større, får du i tillegg kun én faktura og én forfallsdato å forholde deg til, forklarer Lavie.
Ved å refinansiere kan du altså få et billigere lån, og en mer oversiktlig økonomisk hverdag. Lavere rente vil også kunne gjøre det mulig for deg å betale ned lånet raskere, noe som vil redusere den totale kostnaden ytterligere. Slik kan du raskt ta et stort steg nærmere boligdrømmen. I bankens øyne vil det også være positivt at du har tatt tak i gjelden din.
Bankene er pålagt å kreve at du stiller med 15 prosent av kjøpesummen i egenkapital. Det vil si at du må stille med eksempelvis 450 000 kroner i egenkapital dersom du vil kjøpe en bolig til tre millioner kroner. Akkurat dette kravet finnes det veier utenom som vi skal se nærmere på senere – i noen tilfeller vil du kunne låne hele kjøpesummen.
Les om boliglån uten egenkapital
Dersom du har egenkapitalen i orden, er neste steg for banken å finne ut om du kan betjene lånet, altså om du er i stand til å betale de månedlige avdragene. Det finner de ut ved å vurdere inntektene og utgiftene dine opp mot hverandre. Utgiftene dine beregner de ved å bruke SIFOs referansebudsjett, som gir dem et omtrentlig anslag basert på faktorer som blant annet aldersgruppe og sivilstatus. De ser altså ikke på dine faktiske utgifter.
Ved å sammenligne inntekt og utgifter finner banken ut hvor mye du kan betale i måneden, og hvor mye du kan låne totalt. Når så eventuell gjeld er trukket fra det totale lånebeløpet, er det bare én faktor som mangler for å gjøre regnestykket komplett: Du må nemlig også kunne tåle en renteøkning på fem prosentpoeng.
– Boliglånsrenten er ikke stabil, og plutselige svingninger kan forekomme. Ved å inkludere en tenkt renteøkning på fem prosent i regnestykket, forsikrer banken seg om at du vil være i stand til å betjene lånet selv om renten skulle øke, eller uforutsette hendelser skulle forandre din økonomiske situasjon, forklarer Lavie.
Nåløyet kan virke trangt, alt tatt i betraktning. Men ingen grunn til å fortvile. De gode nyhetene er at det finnes veier utenom de aller fleste hindrene, såfremt du ikke har registrerte betalingsanmerkninger eller pågående inkassosaker.
– Stadig flere førstegangskjøpere går sammen om å ta opp boliglån og kjøpe sin første bolig. Det gjelder ikke bare par – også mange venner går sammen om å ta det første steget inn på boligmarkedet. Det gjør det hele en god del enklere. Når dere er to om kjøpet, legges nemlig inntektene deres sammen, forklarer Lavie og fortsetter:
– Hvis én tjener 500 000 og den andre 450 000, kan dere med andre ord låne nesten dobbelt så mye som dere hadde kunnet hver for dere. Da tar man gjerne noen store steg inn på boligmarkedet – steg som ville vært betraktelig mindre om du hadde kjøpt alene.
Det er viktig å være oppmerksom på at også gjelden deres legges sammen, på samme måte som inntektene. Når reglene sier at dere ikke kan låne mer enn fem ganger inntekten deres, inkluderer det regnestykket deres samlede gjeld – både din og medlåntakers eventuelle studielån, billån, kredittkortlån og forbrukslån. Deres samlede totale gjeld kan med andre ord ikke overstige fem ganger deres samlede totale inntekt.
– Hvis dere for eksempel har 300 000 kroner hver i studielån, og du har et kredittkort med kredittgrense på 20 000, vil dere kunne låne 620 000 mindre enn om dere var gjeldfrie, forklarer Lavie.
Har man ikke nok egenkapital, enten alene eller sammen med en venn eller partner, finnes det en annen utvei: Du kan høre om noen er villige til å stille som kausjonist(er) for deg. Kausjonisten er typisk en forelder eller noen andre i nær familie, som selv har nok verdier bundet opp i egen bolig til at de kan stille sikkerhet for deg. Det vil si at banken tar pant i deres bolig, heller enn å ta pant i din. Kausjonisten står da ansvarlig dersom låntaker ikke kan betale for seg.
– Det blir stadig vanligere at førstegangskjøpere tyr til foreldre eller andre i nær familie når de skal inn på boligmarkedet. Dette er en generasjon som, forutsatt at de kom seg inn på boligmarkedet tidsnok, har nytt godt av verdistigningen i boligmarkedet de siste tiårene. Rundt halvparten av unge førstegangskjøpere har i dag foreldrene som kausjonister, avslutter Lavie.
Lurer du på hva boligen du eier er verdt? Med tjenesten vår Lendo Boligverdi får du opp et estimat på boligen, og kan også følge med på utviklingen over tid.
Sjekk boligverdien gratis
