Slik er egenkapitalkravet ved kjøp av bolig
Når du skal søke om boliglån i banken for å kjøpe din egen bolig, så vil banken kreve at du stiller med en viss prosent av kjøpesummen i egenkapital. Dette er du kanskje allerede klar over, men vet du hvor mye du (minimum) må stille med i egenkapital for å få låne? Og visste du at det finnes flere alternativer som allikevel kan tillatte banken å gi deg et boliglån, til tross for at du ikke har nok i egenkapital?
Boliglån Artikler Slik er egenkapitalkravet ved kjøp av bolig

Det «generelle regelverket» rundt egenkapital til boliglån

Å komme seg inn på boligmarkedet kan i dag oppleves som veldig utfordrende for mange førstegangskjøpere. Kravene til bankene har de seneste årene blitt strammet inn flere ganger av myndighetene, samtidig som boligprisene de siste 20 årene har hatt en solid økning. Er man dessuten nyutdannet og ikke har hatt muligheten til å spare de særlig store summene gjennom studietiden, så kan det være vanskelig å møte bankens krav om egenkapital.

For å få boliglån i dag må man nemlig stille med 15 prosent av boligens totalpris som egenkapital. Med andre ord kan du ikke låne mer enn 85 prosent av boligens verdi, noe som er definert i boliglånsforskriften.

Kravet gjelder altså fra boligens totalpris, som også inkluderer eventuell fellesgjeld. Ved kjøp av selveierbolig kan øvrige kostnader også komme i tillegg, som en dokumentavgift på 2.5 prosent av kjøpesummen. Ved kjøp av en bolig til en totalsum på 3 millioner du altså måtte stille med hele 450 000 kroner i egenkapital. For en gjennomsnittlig nordmann vil dette tilsvare en hel årslønn i egenkapital – noe som er langt mer enn hva man måtte regne med for bare tjue år siden, noe vi kommer nærmere innpå senere i denne artikkelen.

Kausjon for manglende egenkapital

Har man ikke de oppsparte midlene for å dekke kravet om egenkapital, så finnes det allikevel alternativer som kan gi deg boliglånet du drømmer om. Blant annet så kan man få en kausjonist (vanligvis foreldre) til å stille med sikkerhet overfor banken for den manglende egenkapitalen. Enkelt forklart vil banken da ta tilleggssikkerhet i kausjonistens bolig. Dette vil gjøre at kausjonisten blant annet blir ansvarlig for at låntakeren (deg) betjener lånet sitt i tråd med låneavtalen, og hvis ikke, så kan det hende at kausjonisten blir tvunget til å betale.

Startlån fra staten

Dersom man har prøvd seg i flere ulike banker og stadig opplever avslag på søknaden om boliglån, så kan det hende at staten kan hjelpe deg. Gjennom Husbanken og deres «Startlån»-ordning kan man få lån til boligkjøp dersom man ikke klarer å spare opp egenkapital selv, eller av andre årsaker får avslag på lånesøknaden hos de vanlige bankene. De generelle kravene for å søke om et startlån er som følger:

·         Du har familie med barn, som har behov for en stabil bolig raskt

·         Du mottar trygd/offentlige ytelser

·         Du står i fare for å miste boligen ved tvangssalg på grunn av boliggjeld

Les mer om startlån på Husbanken sine nettsider.

Slik regner du ut egenkapitalkravet

Å regne ut hvor mye du behøver i egenkapital for å få lån til boligen du ønsker deg, er en relativt enkel sak. Det viktigste er at du husker å ta med alle kostnadene når du gjør utregningen, så slipper du å bli skuffet når banken forteller deg at du har regnet feil. Som vi så vidt nevnte tidligere, så må man ta med både fellesgjeld og omkostninger når man skal beregne egenkapitalen.

Ser vi for oss at du skal kjøpe en leilighet som har en prisantydning på 2 500 000 kroner, men som også har en fellesgjeld på 500 000 kroner, så blir det totalsummen på 3 millioner kroner du må beregne egenkapitalkravet fra. Med litt kjapp hoderegning finner vi da ut at 15 prosent av tre millioner er 450 000, som da er beløpet banken vil kreve at du har «i kontant» før de tilbyr deg et boliglån. Om du synes prosentregning er vanskelig finnes det mange boliglånskalkulatorer på nettet som regner dette ut for deg.

For øvrig er det verdt å nevne at BSU-kontoen din kan benyttes som en del av egenkapitalen ved boligkjøp – uten at du behøver «å slå hull på den». Dette er en regelendring fra myndighetene som nylig ble innført, som gjør at man kan fortsette å spare på BSU selv om man er avhengig av å bruke de allerede oppsparte midlene i egenkapital. Har du 100 000 kroner på BSU kan du altså legge disse til i egenkapitalen din, uten at pengene behøver å forlate kontoen.

Stadig vanskeligere å oppfylle egenkapitalkravet i Norge

Synes du det virker vanskelig å spare opp flere hundretusener av kroner bare for å komme seg inn på boligmarkedet, og at det umulig kunne ha vært så vanskelig før? I så fall har du helt rett – for selv om kravet om egenkapital var på hele 20 prosent på 1990-tallet – så var boligprisene på et helt annet nivå i den samme perioden.

For den gjennomsnittlige mannen i gata holdt det nemlig å spare opp en tredjedels årslønn for å ha nok egenkapital til å kjøpe seg bolig. Som vi snakket om tidligere må man i dag gjerne ut med en hel årslønn i egenkapital for å kunne kjøpe seg egen leilighet i de fleste norske storbyer. «Det var lettere å få spart i hop de 20 prosentene da enn det er å spare inn 15 prosent nå» sa forbrukerøkonom i Nordea, Christine Warloe til Aftenposten for noen år siden. Og når man ser på tallene er det vanskelig å være uenig i den påstanden.

Øvrig krav for å få låne til bolig

Selv om du har vært flink til å spare, og faktisk har en konto som er romslig nok til å dekke bankenes egenkapitalkrav, så er det flere krav som må oppfylles før lånesøknaden din blir godkjent. Et av de viktigste kravene retter seg nemlig mot inntekten din på nåværende tidspunkt – også kjent som betalingsevnen din. Her ble det for få år siden utført en innstramming fra myndighetene, som gjør at din maksimale gjeld kan være på fem ganger inntekten din.

Tjener du 500 000 kroner i året, så kan du maks ha 2,5 millioner kroner i gjeld. Dette gjelder ikke bare boliglån, men øvrig gjeld som studielån, forbrukslån og billån vil også legges til samlede gjeld. Når vi da vet at gjennomsnittlig kvadratmeterpris (i skrivende stund) for boliger i Oslo ligger på rundt 74 000 kroner, så kan man enkelt se for seg at for lav inntekt kan bli en like stor utfordring som manglende egenkapital. For mange førstegangskjøpere vil det derfor bli nødvendig å gå sammen med noen om å kjøpe den første boligen, ettersom det da vil bli enklere å oppfylle inntektskravet for boliglån.