Lån til sekundærbolig

Slik får du lån til sekundærbolig

Har du planer om å investere i en bolig du ikke skal bo i selv, er det en del ting du må tenke på.
Boliglån Artikler Slik får du lån til sekundærbolig

Både strengere utlånsregler og potensielle fallgruver som renteøkning og prisnedgang i boligmarkedet bør tas med i regnestykket.

Norske boliger har de siste årene i stadig større grad blitt en del av sparegrisen vår, og der vi foretrekker å plassere midlene våre. Vi legger ikke lenger pengene under madrassen, eller sylter dem ned på en sparekonto, men investerer i gård og grunn.

Forbrukerøkonom i Lendo, Sharon Lavie, tror den eventyrlige prisveksten vi har sett de senere år er hovedårsaken til dette.

– Sterk etterspørsel etter objekter har bidratt til en enorm prisvekst, og mange har derfor kunnet innkassere en god gevinst ved salg. Dette medfører også en økt interesse for sekundærboliger. Det kan selvfølgelig være penger å tjene på dette, men jeg vil anbefale å sette opp et grundig regnestykke dersom du ønsker å investere pengene dine i en bolig utover den du bor i selv, sier hun.

At vi gjerne investerer i fast eiendom her til lands er det ingen tvil om. Nesten 8 av 10 eier sin egen bolig, og ti prosent av husholdningene eier i tillegg en sekundærbolig, ifølge tall fra Statistisk sentralbyrå

– Å eie noe håndfast som en bolig, kan gjerne oppleves som sikrere enn å investere pengene sine i aksjer som kan tape verdi, eller å ha dem stående på en konto der rentegevinsten er minimal, mener Sharon.
Sharon Lavie
Forbrukerøkonom i Lendo

Hva er en sekundærbolig?

Den adressen du er folkeregistrert på, er som hovedregel den boligen som regnes som din primærbolig. En person kan bare ha én primærbolig, og boliger man eier utover dette, regnes som sekundærboliger. Fritidsboliger som for eksempel hytter regnes ikke som en sekundærbolig, og på slike eiendommer skatter man etter egne regler.

Formuesverdien på en sekundærbolig settes høyere enn for en primærbolig. For boligen du bor i selv settes denne verdien til 25 prosent av boligverdien, mens man setter en formuesverdi på 90 prosent for sekundærboliger. Tidligere ble formuesverdien kalt ligningsverdi. Formuesverdien er det beløpet som står oppført under formue i skattemeldingen din. Grunnen til at verdien på sekundærboliger settes høyere, er fordi det anses som å være en pengeplassering. 

En bolig du ikke skal bo i selv, men for eksempel leie ut til andre, er altså en sekundærbolig. Det spiller ingen rolle om boligen du skal leie ut er et hus, en leilighet eller en hybel.

Eier du flere enn fire utleieboliger, må du regne med å betale mer i skatt. Det er fordi skattemyndighetene betrakter dette som utleienæring, og du blir beskattet med næringsinntekt på leieinntektene dine. Denne skatten ligger høyere enn skatt på kapitalinntekt, som er det du betaler om du har fire eller færre utleieboliger.

Krav til egenkapital for sekundærbolig

Når man skal kjøpe en bolig man selv skal bo i, krever bankene som hovedregel at du stille med 15 prosent av kjøpesummen som egenkapital for at de skal innvilge deg lån for resten av beløpet.

Bankene har mulighet til å fravike dette kravet for maks 10 prosent av sine innvilgede lån, og for Oslo kan de bare gå utenom kravet for 8 prosent av lånene de innvilger. 

Dette er boliglånsforskriften

  • Må ta høyde for renteøkning: I vurderingen av kundens betjeningsevne skal banken legge inn en renteøkning på 5 prosentpoeng fra det aktuelle rentenivået. Ved fastrentelån skal det legges inn en tilsvarende renteøkning fra utløpet av rentebindingsperioden.
  • Maks lånebeløp: Lånekundens samlede gjeld skal ikke overstige fem ganger brutto årsinntekt. Her skal man også regne med studielån, forbrukslån og kreditter.
  • Krav til egenkapital: Det skal kreves 15 prosent egenkapital ved kjøp av primærbolig. For sekundærbolig gjelder det for Oslo at det kreves 40 prosent egenkapital, for resten av landet er dette tallet det samme som for primærbolig, nemlig 15 prosent. Bankenes mulighet for å gjøre unntak fra disse kravene er maks 10 prosent av bankenes innvilgede lån. For Oslo er dette tallet 8 prosent.
  • Krav om betaling av avdrag: Overstiger lånet 60 prosent av boligens verdi, skal det betales avdrag. Den årlige nedbetalingen skal minst være 2,5 prosent av innvilget lån, eller det avdragsbetalingen ville vært på et annuitetslån med 30 års nedbetalingstid hvis dette er lavere.

Egenkapitalkravet for sekundærbolig ligger på det samme som for en primærbolig, altså 15 prosent. For Oslo gjelder imidlertid et krav om minst 40 prosent egenkapital ved kjøp av sekundærbolig. Grunnen til dette er blant annet at boligmarkedet i Oslo er spesielt presset, og at prisene har steget så mye at det kan være vanskelig å komme inn på boligmarkedet i det hele tatt. Man ønsker derfor å begrense oppkjøp av sekundærboliger for utleie, og bremse den sterke prisveksten noe. 

Finansminister Siv Jensen uttalte i en pressemelding om egenkapitalkravet at «Kjøpere av sekundærbolig kan drive opp prisene for andre kjøpere. Strengere krav til egenkapital ved kjøp av sekundærbolig i Oslo kan derfor begrense spekulasjon og gi mindre press i budrundene for unge og familier som skal etablere seg i sin første bolig.»

Når regnestykket for en sekundærbolig skal settes opp, må du derfor huske på at du må stille med et solid beløp selv for å få lån til dette. 

Hvordan får jeg lån til utleiebolig?

Dersom du ønsker å investere i en utleiebolig, bør du skaffe deg oversikt over all gjeld som er registrert på deg. Her vil både skattemeldingen og gjeldsregisteret være nyttige verktøy.

Husk at også kredittkort som du ikke har brukt, men som du har fått innvilget en kredittramme på, regnes med i gjelden din. Det er fordi du i prinsippet kan bruke den innvilgede kreditten når som helst og dermed sette deg i gjeld.

Hvis du oppdager at du har kredittkort som ikke er i bruk når du sjekker gjeldsregisteret, kan det være en idé å kansellere disse dersom du ikke har behov for dem. 

Boliglånsforskriften sier at man ikke skal innvilges mer lån enn fem ganger bruttoinntekten sin. Det vil si at dersom du har en brutto årsinntekt på 600 000 kroner, vil du kunne låne maksimalt 3 millioner kroner.

Dette inkluderer ikke bare boliglånet, men også andre typer lån som studielån, billån, kredittkort og forbrukslån. Å rydde opp i kort og kreditter du ikke bruker, kan med andre ord gi deg bedre handlingsrom til boligkjøp – uansett om det dreier seg om en bolig du skal bo i selv eller en utleiebolig.

Sjekk Gjeldsregisteret

Logg inn på Min Økonomi å sjekke hvor mye usikret gjeld som er registert i ditt navn. Vi henter informasjon fra Gjeldsregisteret.

– Første skritt på veien til å ha en sunn og balansert økonomi er å ha god oversikt. Boligkjøp krever mye kapital, og bankene vil ikke låne deg så store beløp dersom de ikke tror at du evner å betale tilbake pengene, sier Sharon.

Dersom du har mange smålån eller dyre kreditter, anbefaler hun at du refinansierer og samler disse lånene i ett lån. Da kan du spare mye penger på gebyrer, og det kan være lettere å holde oversikt over økonomien din. Du kan sjekke mulighetene for dette med refinansieringskalkulatoren til Lendo. 

Hvor mye lån tåler jeg?

Boliglånsforskriften sier at den som låner penger skal tåle en renteøkning på fem prosent. Det betyr at om du har en rente på 2 prosent i dag, skal du kunne tåle at den skrus opp til 7 prosent.

Dersom du ikke har økonomi til å tåle en slik renteøkning, vil beløpet du kan få låne nedjusteres. Har du andre store utgifter, kan det også medføre at du får låne mindre enn fem ganger inntekten din.

Før du signerer et lånepapir, bør du også undersøke hvilke lånevilkår og betingelser du kan få på lånet i flere banker.

Å sammenligne ulike tilbud kan potensielt spare deg for adskillige tusenlapper hver eneste måned, og kan være det som står mellom deg og utleieboligen du ønsker å investere i. Undersøk både nominell og effektiv rente på lånet, så du har kontroll på nøyaktig hvor mye lånet vil koste deg per år.  

Har du mye gjeld, vil det lønne seg å følge med på hva Norges Bank gjør med styringsrenten. Settes den opp, vil du mest sannsynlig måtte belage deg på å betale mer i rente på lånene dine. Som med alt annet, gjelder det også her å være føre var –  og legge inn en buffer i budsjettet ditt, så ikke en renteøkning får økonomien din i ubalanse.

Eie for å leie ut

Oppfatningen om at pengene vil renne inn på kontoen så snart du har signert kjøpekontrakten for en utleiebolig, stemmer dessverre ikke helt med virkeligheten.

Det er snarere slik at du må regne med at det kan bli mer kostnader enn inntekter på boligen i en periode, og særlig gjelder dette dersom du har investert i et oppussingsobjekt som krever oppgraderinger.

I tillegg vil for eksempel dokumentavgiften komme til å spise mye av inntekten i en god stund fremover, for denne er på hele 2,5 prosent av boligens verdi ved kjøp av en selveierleilighet. 

Du bør legge inn en buffer til vedlikehold og uforutsette utgifter. Du må også huske at du skal  skatte av leieinntekten på sekundærboligen din.

Ikke glem at selv om boligen blir stående tom i en periode, må du likevel betale renter og avdrag på lånet ditt.  Det kan ta tid før du sitter igjen med et betydelig overskudd på utleieboligen din, så det er viktig å ikke bli utålmodig.

Mye av verdien i en utleiebolig vil ligge i en eventuell verdistigning, og ikke i leieinntektene. Et boligkjøp er derfor som oftest en langsiktig investering, med tanke på gevinst. Det er viktig å tenke nøye over hva som er realistisk å forvente med tanke på prisstigningen i markedet, og ikke minst ta høyde for renteøkning. 

– Man hører om de heldige som har kjøpt og solgt leiligheter og tjent gode penger med stor verdistigning på kort tid, men som hovedregel vil jeg ikke anbefale at du kjøper en utleieleilighet for å bli rik i en fei.
Sharon Lavie
Forbrukerøkonom i Lendo

Location, location, location …

Når du skal investere i en utleiebolig, er det også viktig at du gjør grundig research på hvilke områder som har størst potensiale for å tiltrekke seg leietakere som kan være interessert i ditt objekt. Kort vei til studiested, god barnehagedekning eller kollektive knutepunkt i nærheten kan være gode argumenter for å leie akkurat din leilighet.

Det samme gjelder en god planløsning med flere soverom, og dermed mulighet for å leie sammen med noen. 

– Ikke lås deg på et bestemt område før du har gjort litt research – kanskje får du mer for pengene ved å utvide søket noe. Du kan sjekke prisstatistikk på FINN når du finner en leilighet du kunne tenke deg å kjøpe, da ser du hva boligene i området går for. Det gir deg en fin pekepinn på om prisnivået er innenfor dine rammer, sier Sharon.