Hvilke regler gjelder for utleie av bolig?
Å leie ut bolig du selv bor i kan ha flere fordeler og gi gode gevinster, så lenge du setter deg inn i regelverket i forkant. Blant annet kan utleie i egen bolig være skattefritt, men dette avhenger av hvor stor del av boligen din du leier ut, og hva slags eiendom det gjelder.
Boliglån Artikler Hvilke regler gjelder for utleie av bolig?

Å leie ut en kjellerleilighet, hybel eller en garasjehybel over garasjen, regnes som utleie i egen bolig. En av de største fordelene ved utleie i egen bolig er at leieinntektene kan være skattefrie, sammenlignet med det å leie ut en sekundærbolig.

Det kan være en fin ekstrainntekt, men før du kan leie ut må du huske å  lese gjennom skattereglene, og hva som gjelder for din bolig. I tillegg må du forsikre deg om at leiligheten oppfyller alle tekniske krav som stilles i plan- og bygningsloven.

Skatteregler for utleie av deler av bolig du bor i

For at leieinntektene skal være skattefrie må flere kriterier være oppfylt. Blant annet kan du ikke leie ut mer enn halve utleieverdien av boligen, altså må den delen du bor i selv være minst like mye verdt som delen du leier ut. Eksempelvis kan dette være en kjellerleilighet i din primærbolig.

Den adressen du er folkeregistrert på, er som hovedregel den boligen som regnes som din primærbolig. En person kan bare ha én primærbolig. 

For å regne ut om du oppfyller dette kravet, er du nødt til å sammenligne utleieverdien av boligen du selv bor i med delen du planlegger å leie ut. Dersom det viser seg at du kunne ha fått mer i leieinntekter på den delen du selv planlegger å bo i, trenger du ikke betale skatt av leieinntektene.

Hvis leieverdien er lik for delen du leier ut og delen du bor i selv, er også leieinntekten skattefri. Tidligere var det også forskjell på hvor mye av en enebolig kontra en tomannsbolig du kunne leie ut. Dette er det ikke lenger. 

Leieinntekt på inntil 20 000 kroner per år også skattefrie. Ved korttidsutleie av egen bolig, trenger man ikke betale skatt av de første 10 000 kronene. Deretter må man skatte 85 prosent av de overskytende leieinntektene. Korttidsleie er leieforhold som varer i mindre enn 30 dager, mens langtidsleie er alt over. 

Det er viktig å lese gjennom reglene for utleie av egen bolig nøye før man inviterer leietakerne til å flytte inn. Dersom du går over grensen for hva som er regnet som skattefritt blir du regnskapslignet, slik at inntekt ved utleie av boligen din blir regnet som skattepliktig og overskuddet blir skattlagt.

Når leieinntektene er skattefrie betyr dette at du ikke trenger å rapportere leien i skattemeldingen. Du får heller ikke fradrag for kostnader til utleiedelen, siden leieinntektene er skattefrie og du ikke betaler skatt av det du tjener på utleien. 

Skattepliktig leieinntekt for flermannsbolig

Du kan også leie ut flere hybler uten å måtte betale skatt av leieinntekten, men dette gjelder ikke dersom boligen defineres som flermannsbolig. Leieinntekt fra flermannsbolig er alltid skattepliktig. En flermannsbolig består av minst tre familieleiligheter. For at en boenhet skal bli betegnet som familieleilighet må en familie med minst to voksne og ett barn kunne bo der. 

Hvordan en boenhet blir definert, avgjøres og vurderes i hvert enkelt tilfelle. Noen av tingene som blir tatt med i en slik vurdering er blant annet om boenheten har eget bad med dusj og toalett, soverom, kjøkkenløsning med nødvendig utstyr og størrelsen på boenheten – som regel over 40 kvadratmeter.

Det er altså hvordan boenheten fremtrer i denne vurderingen som avgjør hvordan boenheten blir definert, ikke antall familier eller leietakere som bor i boenheten.

For eksempel vil en bolig med tre familieleiligheter, der eieren bor i den ene boenheten, og én familie leier de andre familieleilighetene, fortsatt bli vurdert som en tremannsbolig. Når det gjelder hvordan boligen blir vurdert ut fra eierens bruk, er reglene litt annerledes. Her er den faktiske bruken gjeldende.

Eksempelvis vil en bolig bestående av tre familieleiligheter, der boligens eier bor i to av boenhetene og leier ut den siste, bli definert som en tomannsbolig og ikke flermannsbolig. 

En bolig med to familieleiligheter og en selvstendig hybel blir også betegnet som flermannsbolig. For at en boenhet skal bli definert som selvstendig hybel må den ha eget toalett og egen inngang med låsbar dør, men den trenger ikke ha egen inngang til bygningen. På denne måten kan en hybel med felles trappeoppgang, bli definert som selvstendig hybel så lenge den har en låsbar dør inn til selve hybelen.

En uselvstendig hybel, er en boenhet som enten ikke har egen inngang eller toalett. Om en boenhet blir vurdert som selvstendig hybel eller uselvstendig, vil kun ha betydning dersom boligen din skal vurderes som flermannsbolig.

Hvis du allerede gjør eller har planer om å leie ut flere boenheter i din egen bolig, må du først og fremst sjekke om noen av dem vil bli definert som familieleiligheter. Hvis boenheten du ønsker å leie ut er større enn 40 kvadratmeter og relativt godt utstyrt, risikerer du at den vil bli betegnet som familieleilighet.

Dersom du har flere enn én familieleilighet du ønsker å leie ut, i tillegg til boenheten du selv bor i, vil ikke boligen din lenger defineres som tomannsbolig, men en flermannsbolig.

 

Hvis du eier og bor i en flermannsbolig vil altså leieinntekten være skattepliktig, til tross for at du bor i over halvparten av boligen selv. Blir kun én av utleieenhetene i boligen din vurdert som familieleilighet, er det snakk om en tomannsbolig og du vil mest sannsynlig slippe å betale skatt av leieinntektene. 

Utleie av sekundærbolig vs. utleie i egen bolig

Den adressen du er folkeregistrert på, er som hovedregel den boligen som regnes som din primærbolig. En person kan bare ha én primærbolig, og boliger man eier utover dette, regnes som sekundærboliger. Fritidsboliger som for eksempel hytter regnes ikke som en sekundærbolig, og på slike eiendommer skatter man etter egne regler. Leier du ut bolig du ikke bor i selv er utleien skattepliktig. 

Den største forskjellen på å leie ut en del av boligen du bor i selv, sammenlignet med å leie ut en sekundærbolig, er skatteplikten. Det spiller ingen rolle om boligen du skal leie ut er et hus, en leilighet eller en hybel.

Eier du flere enn fire utleieboliger, må du også regne med å betale mer i skatt. Det er fordi skattemyndighetene betrakter dette som utleienæring, og du blir beskattet med næringsinntekt på leieinntektene dine. Denne skatten ligger høyere enn skatt på kapitalinntekt, som er det du betaler om du har fire eller færre utleieboliger.

For utleie av sekundærbolig må du betale skatt av litt over 20 prosent av husleien, men du kan også få fradrag for utgiftene du har knyttet til utleie.

Hovedregelen er at du kun skal betale skatt av netto leieinntekt. Det vil si at du kun skal betale skatt av det du sitter igjen med etter at alle kostnader er trukket fra. Disse fradragene inkluderer blant annet kostnader ved bruk av megler, annonsering eller visninger, forsikringer, kommunale avgifter, eiendomsskatt, felleskostnader til borettslaget, strøm og oppvarming, vedlikeholdskostnader, og så videre.

Ved utleie i egen bolig får du ikke fradrag for disse utgiftene, men du betaler heller ikke skatt av leieinntektene. 

Ettersom et forbrukslån er et lån uten sikkerhet vil du ikke kunne få en like lav rente som for eksempel på et boliglån eller et billån, med sikkerhet i boligen eller bilen. Et forbrukslån vil likevel lønne seg framfor et kredittkort. Mens den gjennomsnittlige effektive renten på kredittkort ligger på omtrent 25 prosent, ligger tilsvarende gjennomsnittlig rente på lån via Lendo på 14,6 prosent. Det vil si at hvis du har en kredittkortgjeld på 200 000, vil du kunne spare 20 000 kroner per år på et forbrukslån. Sjekk hva et lån vil kunne koste deg i måenden med en forbrukslånskalkulator.

Byggtekniske krav for å leie ut bolig

I tillegg til regler for skatt, er det viktig å sette seg inn i de byggtekniske kravene til utleiebolig før leietakerne flytter inn. Dersom ikke kjellerleiligheten oppfyller kravene, kan du risikere å havne i en vanskelig situasjon hos bygningsmyndighetene. Spesielt kravene om brannsikkerhet, er viktige å lese nøye gjennom. 

Hvis du har planer om å gjøre om kjelleren til en utleieleilighet, er denne prosessen søknadspliktig. Omgjøring av bolig som er registrert som noe annet, i dette tilfelle kjeller, til beboelse må søkes om.

For å få søknaden godkjent må du kunne dokumentere at enheten oppfyller de byggtekniske kravene. Noen av de viktigste kravene består blant annet av regler for takhøyde, elektrisk anlegg, rømningsvei og vindushøyde.

Overordnet sier de at rommene i utleieleiligheten må ha minimum to meter i takhøyde og at el-anlegget må legges opp av elektriker som kan dokumentere at el-anlegget oppfyller lovfestede krav. I tillegg må alle rom som brukes til varig opphold ha rømningsveier, altså må det være et vindu i rommet i tilfelle brann. 

Hvis du ikke har det tekniske i orden og det er mangler ved leiligheten, kan leietaker gå fra avtalen uten alminnelig oppsigelse. I tillegg kan du risikere at kommunen går inn og gir beskjed om at du ikke har lov til å ha noen boende i leiligheten frem til du har fått rettet opp i manglene. I dette tilfellet kan den planlagte utleieleiligheten bli et langt mer komplisert og dyrt prosjekt, spesielt dersom du er avhengig av å tjene penger på boligen raskt for å finansiere oppussingen.

Derfor lønner det seg å unngå snarveier, og å sette seg nøye inn i kravene på forhånd. På denne måten slipper du å ta stilling til uforutsette komplikasjoner underveis og leieinntektene kan komme inn på konto etter planen.