Investere i eiendom

Hvordan investere i eiendom (Guide)

Norge er et av landene i verden der høyest andel av befolkningen eier egen bolig. Og ikke uten grunn: Det er en investering du kan ta og føle på, og som er lettere å ha kontroll over selv enn for eksempel aksjer. Bolig og eiendom kan være en svært god investering, så lenge du har kontroll over hvordan prosessene fungerer.
Personlig økonomi Artikler Hvordan investere i eiendom (Guide)

Når vi snakker om å investere i eiendom, gjelder det vanligvis investering i egen bolig. Det er en investering de fleste først og fremst foretar fordi de planlegger å bo i boligen, med håp om å tjene penger på det som en sekundær motivasjon. Det finnes absolutt penger å tjene på dette dersom du gjør det riktig – én av grunnene til at eiendom blir sett på som en god og trygg investering er jo nettopp at eiendom historisk har steget mye i verdi. Men det finnes både tryggere og rimeligere måter å investere i bolig på, enn å kjøpe din egen, som vi skal se.

– Det finnes mange grunner til at vi ser på eiendomsinvestering som en trygg form for investering, sier Sharon i Lendo, og utdyper: For det første har det lenge vært gode penger å tjene på å eiendom, da eiendom historisk sett har hatt høy verdistigning. Markedet for eiendom er også stort, så det blir sett på som en trygg investering. Så er det spesielt attraktivt fordi utleie av eiendom kan gi passive inntekter – altså at du selv ikke trenger å gjøre så mye etter at du først har gjort investeringen.

Sharon Lavie

Forbrukerøkonom i Lendo

Investere i eiendom uten høy egenkapital

Den første formen for eiendomsinvestering vi skal se på her, er også den som er mest tilgjengelig for folk flest. Du trenger nemlig ikke å kjøpe hele eiendommen selv, og kan dermed investere i eiendom uten høy egenkapital, og uten å ta opp skyhøye lån. Det finnes forskjellige måter du kan gjøre dette på: 

  • Du kan kjøpe aksjer i et eiendomsselskap

  • Du kan investere i aksjefond for eiendom

  • Du kan investere i lån til bedrifter og eiendomsprosjekter – såkalt «crowdlending»

– En av disse investeringsformene kan være et lurt sted å starte – særlig dersom du ikke har mye egenkapital, eller mulighet til å ta opp et stort lån. Her er risikoen lavere, og du forplikter deg ikke til store, månedlige utgifter. Samtidig har du ikke ansvar for vedlikehold eller oppussing – det er det noen andre som tar seg av.

Sharon Lavie

Forbrukerøkonom i Lendo

Investere i eiendomsselskap og aksjefond for eiendom

Hvem som helst kan kjøpe aksjer i eiendomsselskap på Oslo børs, og det krever ikke så mye forarbeid. Du kan for eksempel bruke en nettmegler, som da vil gjøre mye av jobben for deg. Du kan velge om du vil kjøpe enkeltaksjer i selskap som investerer i eiendom, eller i bransjefond som tar beslutningene for deg, og sprer investeringen din utover i flere eiendomsselskaper. På den måten sprer du også den allerede lave risikoen utover.

– Begge disse investeringsformene anses som relativt sikre. Både når du kjøper enkeltaksjer, og når du investerer i bransjefond som selv investerer i eiendom, investerer du i selskaper eller fond som allerede eier eiendom, sier Sharon.

Risikoen når du investerer i eiendomsaksjer eller -fond, er relativt lav fordi eiendom alltid vil ha en verdi. Når du investerer i andre bransjer, kan situasjonen komme til å se helt annerledes ut når du står opp, enn den gjorde da du la deg. Slik er det altså ikke når du driver med eiendomsinvestering.

Det tryggeste alternativet: Aksjefond for eiendom

Når det gjelder aksjefond for eiendom, også kalt bransjefond, finnes det flere alternativer. Du kan velge mellom fond som spesialiserer seg i investeringer i: 

  • Boligmarkedet

  • Næringseiendom

  • En kombinasjon boligmarkedet og næringseiendom

Den store fordelen med denne typen investeringer, er at du overlater jobben til profesjonelle forvaltere som vet hva de driver med. Så den ekstra bonusen her er at det er blant de aller mest passive investeringsformene – det eneste du trenger å gjøre er å kjøpe aksjene, og la tiden og forvalterne gjøre jobben. Det finnes flere aksjefond som fokuserer på eiendom. Gjør deg kjent med dem, og velg det som passer deg best. Noen alternativer er:

  • Carnegie Fastighetsfond Norden C

  • Swedbank Robur Fastighet

  • FIRST Nordisk Eiendom

  • BMO European Real Estate

Crowdfunding for eiendom

Lånebasert crowdfunding, eller crowdlending som det også kalles, gjør det mulig for eiendomsutviklere og mindre bedrifter å få finansiert eiendommene sine ved hjelp av investorer, heller enn å låne penger av banken. Det åpner også for at privatpersoner eller selskaper kan investere i eiendom som ikke ligger ute på det åpne markedet. Da tjener du penger i form av rentene som låntakeren betaler på lånet. Rentene varierer fra 5 til 15%, avhengig av risikoen du tar. Som nevnt er risikoen allerede relativt lav, sammenlignet med andre typer investeringer, da eiendom alltid vil være blant de tryggeste investeringene du kan gjøre. 

– Crowdlending foregår slik at eiendomsutviklere eller bedrifter som trenger finansiering fyller ut en lånesøknad, og hvis de er kvalifiserte for å låne penger, kan långivere legge inn bud, inngå avtaler med låntaker og en låneagent. Når kontraktene er underskrevet og lånet fulltegnet registrerer agenten sikkerhetene, og lånet kan betales ut, sier Sharon i Lendo. 

Tilbakebetalingen og nedbetaling av renter skjer månedsvis, kvartalsvis eller årlig, slik at du som investor får løpende avkastning. Låneavtalen er bindende, og den angir renten, sørger for sikkerheten din som långiver, og fastsetter lånets varighet.

Investere i eiendom for utleie

Å investere i fast eiendom krever mer av deg i form av egenkapital og oppfølging. Når det er sagt, må det også nevnes at det er gode muligheter for å tjene gode penger på det. Det første alternativet vi skal se på er investering i utleieobjekter. 

– Det å investere i en utleiebolig gir deg en passiv inntekt hver måned. Utleiemarkedet er stort, og risikoen for at leiligheten din blir stående tom er liten. Måten du tjener penger på her, er enkelt og greit at du leier ut leiligheten for mer enn det koster for deg å eie den, sier Sharon i Lendo. 

Hvor mye du kan tjene avhenger av om du finner riktig objekt til rett pris, at du finner de riktige leietakerne, og at du ikke finner dyre feil eller mangler etter at du har gjort investeringen. 

Summene du kan tjene hvis du treffer på alle disse punktene, er forlokkende. Men det er viktig å huske på at det er kostnader involvert, også etter at du har kjøpt. Selv når boligen er ny bør du hvert år sette av minimum 0,5% av kjøpsprisen til vedlikehold og utbedringer. Det er også lurt å runde litt ned når du regner ut de potensielle inntektene, da det ofte kan inntreffe uforutsette ting. En god idé kan være å regne med 11 måneders leieinntekt, heller enn 12 – slik tar du høyde for at leiligheten kan komme til å stå tom i perioder, eller at du blir nødt til, eller får lyst til, å pusse opp. 

– Alt avhenger selvfølgelig av at du har høy nok egenkapital i utgangspunktet, og får lån – i Oslo kreves det at du har 40% av kjøpesummen i egenkapital for at du i det hele tatt skal kunne investere i en sekundærbolig. Og selv da er det ikke sikkert at prosjektet blir veldig lønnsomt for deg, sier Sharon i Lendo.

Les mer om lån til sekundærbolig her

Pusse opp og selge bolig

Den vanligste formen for eiendomsinvestering er såkalt «flipping». Da kjøper du en bolig, pusser opp, og selger den for mer enn du selv ga for den. Slik kan du selv komme deg sakte, men sikkert oppover i boligmarkedet. Men dette er tidkrevende, og er altså ikke for den utålmodige. Når det er sagt, er dette et godt sted å starte med investering i eiendom, og hvis du kjøper et rimelig oppussingsobjekt, trenger du heller ikke nødvendigvis å stille med så mye egenkapital. 

– Dette er en investering som krever mye av deg – både av kjennskap til boligmarkedet, tid, og eventuelt at du er handy nok til å pusse opp selv, hvis du ikke vil hyre inn noen. Det er også viktig at du regner nøye på hvor mye det vil koste deg å pusse opp, slik at du kan være sikker på å få gevinst, spesielt i tider hvor boligmarkedet er litt mer usikkert på grunn av stigende renter, sier Sharon.

Det vil alltid lønne seg å gjøre så mye som mulig av jobben selv, dersom du har mulighet. Materialer og håndverkere koster mye, og i et stort oppussingsprosjekt møter man oftere enn ikke på uforutsette utgifter. Men når du er ferdig, kan du forhåpentligvis selge med gevinst, og når du pusser opp og selger bolig i Norge, slipper du å skatte av gevinsten, så lenge du har hatt registrert bostedsadresse i boligen i mer enn ett år før du selger den.